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Vente d’un immeuble en monopropriété : faut-il un DPE, un audit énergétique, ou les deux ?
Dans le cas d’un bâtiment d’habitation collectif détenu en monopropriété — c’est-à-dire par un seul propriétaire — et situé dans le parc privé, plusieurs obligations peuvent s’appliquer avant ou lors d’une vente, en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) et d’audit énergétique. Cela dépend notamment de la configuration de la vente : en bloc ou par lots, avec ou sans mise en copropriété. Voici les règles à connaître.
📌 Avant la vente : le DPE collectif devient obligatoire
Depuis le 1er janvier 2024, toute vente d’un bâtiment d’habitation collectif en monopropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit obligatoirement être précédée de la réalisation d’un DPE à l’échelle du bâtiment. On parle alors de DPE collectif ou DPE immeuble.
Ce diagnostic est exigé même en l’absence de projet de vente ou de location, dès lors que l’immeuble répond aux critères cités. Il s’inscrit dans une logique de transition énergétique, avec pour objectif d’évaluer la performance globale du bâti.
📅 Validité du DPE : il doit être mis à jour tous les dix ans, sauf si un DPE plus récent (réalisé depuis le 1er juillet 2021) classe le bâtiment en A, B ou C. Ce dernier peut alors servir de référence et être utilisé pour établir les DPE des logements individuels, si besoin.
Vente d’un bâtiment en monopropriété : les deux cas de figure
Les obligations varient selon que l’immeuble est vendu en totalité (vente en bloc) ou par lots après mise en copropriété. Les pouvoirs publics ont apporté des précisions sur les diagnostics à fournir dans chaque cas.
🏢 Vente en bloc du bâtiment
✔️ DPE collectif requis
Selon l’article L 126-28 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la vente d’un bâtiment dans son intégralité impose de disposer d’un DPE global. Ce diagnostic doit être réalisé à l’échelle de l’immeuble, sans qu’il soit nécessaire de produire un DPE pour chaque logement.
👉 Autrement dit, si l’on vend un immeuble complet en monopropriété, un seul DPE suffit : celui du bâtiment dans son ensemble. Il n’est pas obligatoire de compléter ce DPE par des diagnostics logement par logement.
✔️ Audit énergétique selon la classe du DPE
En plus du DPE, un audit énergétique réglementaire est requis dans certains cas, en fonction de la classe énergétique obtenue.
Voici les seuils à retenir :
• Si le bâtiment est classé F ou G, un audit est obligatoire depuis le 1er avril 2023.
• Si le bâtiment est classé E, l’audit deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2025.
• Pour une classe D, cette obligation entrera en vigueur au 1er janvier 2034.
Cet audit permet de proposer un parcours de rénovation énergétique cohérent et progressif, avec des estimations de coûts et de gains énergétiques.
📝 Pour les autorités, ce DPE global est indispensable afin de déterminer si un audit est requis avant la vente.
🧱 Vente par lots après mise en copropriété
Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs lots mis en copropriété avant la vente, la réglementation change sensiblement.
✔️ DPE pour chaque lot
L’article L 126-28 du CCH prévoit que, dans ce cas, un DPE individuel est exigé pour chaque lot vendu. Cela signifie qu’un DPE doit être présenté au moment de la vente de chaque logement, à l’instar d’une vente classique dans une copropriété.
✔️ Audit énergétique conditionnel mais recommandé
L’audit énergétique devient obligatoire dans un seul cas :
👉 lorsque le premier lot mis en vente est classé F ou G au DPE.
Cependant, une précision importante est apportée : l’obligation d’audit ne s’applique que lorsque l’immeuble est déjà en copropriété.
En revanche, tant que l’immeuble est encore en monopropriété au moment de la vente, l’audit n’est pas exigé, même si le lot concerné est mal classé.
Mais attention : les pouvoirs publics encouragent fortement à anticiper cette étape. Pourquoi ? Car dans la pratique, il est souvent difficile de savoir à l’avance si le premier lot vendu sera classé F ou G. Par sécurité, il est donc recommandé de réaliser l’audit dès le départ, à l’échelle de l’immeuble, afin d’éviter tout blocage ou retard en cours de processus.
L’audit, une fois réalisé, permet également de proposer des travaux d’amélioration adaptés à la performance réelle du bâtiment.
⚠️ À noter : Diagnostic Technique Global (DTG)
En cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, un diagnostic technique global (DTG) peut également être requis, conformément à la réglementation en vigueur.
Ce DTG, distinct du DPE et de l’audit, vise à évaluer l’état global du bâtiment et sa gestion future en copropriété.
